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Vous souhaitez investir dans l’immobilier et acquérir un logement en station de ski ? Acheter en montagne peut être un investissement rentable et vous permettre de faire des économies lors de vos prochains séjours en montagne, en été comme en hiver.

Une bonne idée donc ? Bien sûr… Si l’on prend en compte l’ensemble des points suivants.

Découvrez dans cet article, la réponse à toutes les questions que se posent les futurs propriétaires de résidence secondaire en montagne. Il s’agit de la première partie de notre dossier consacré à l’investissement et à la rentabilité d’un bien en station.

Investissement immobilier en station de ski

✅ Le Covid-19 et l’arrêt des remontées mécaniques durant l’hiver 2020-2021 n’auront pas eu raison du marché immobilier des stations de ski. Au contraire, la crise sanitaire a même fait prendre de la valeur aux logements.

Comment cela est-il possible ? Après les confinements et les nombreuses restrictions des derniers mois, les Français ont eu envie de s’évader et d’investir dans un pied-à-terre en station pour profiter de l’air frais des montagnes.

C’est pourquoi, le prix au m2 en station de ski atteint aujourd’hui « des sommets ».

L’immobilier restant l’investissement préféré des Français. Les résidences secondaires en station de ski, n’échappent pas à la règle et ne cessent de prendre de la valeur chaque année.

Selon Meilleurs Agents, en 2021, les prix moyens à la montagne ont progressé de 9,7 % dans les Alpes du Nord, de 7 % dans les Alpes du Sud et de 4,1 % en moyenne dans les Pyrénées.
(les chiffres de alpissime sont donnés plus bas)
Achat immobilier : Investir en station de ski en 2022

Quel type d’hébergement choisir en station de ski ? Hébergement classique ou résidence de tourisme ?

Achat immobilier en station de ski dans un hébergement classique

Investir dans un chalet de montagne

Le style “chalet de montagne” est très prisé par les propriétaires et les locataires. Ce logement vous permet de bénéficier d’une belle surface, idéale pour les familles ou les groupes et vous assure un très bon taux de remplissage. Ce type de construction n’est pas le plus répandu, mais il y a une forte demande, notamment de la part de la clientèle étrangère. 

❤️ Les vacanciers sont friands de petites anecdotes sur le bien ou le lieu loués : à la remise des clefs, racontez un peu l’histoire du chalet et du village, la date de construction, la vie des anciens propriétaires. Ce procédé vous permettra de créer un lien particulier avec vos locataires qui leur donneront envie de revenir.

Investir dans un studio ou dans une studette

Les studettes ont une superficie de 9/10 à 18 m² et sont généralement pensées pour accueillir 2 personnes. Les studios de 18 m² peuvent recevoir jusqu’à 4 personnes. Ces derniers se louent facilement à la semaine ou en courts séjours et doivent d’être très fonctionnels et bien aménagés.

❤️ Vous avez également la possibilité de louer à la saison pour éviter les ménages et la remise des clefs hebdomadaires entre chaque location. Les saisonniers ont besoin de logements durant toute la saison pour une durée allant de 5 à 7 mois selon les stations : la location à la saison donne un rendement moindre, mais avec un loyer régulier et fixe.

Investir dans un appartement

Ce logement vous assure une rentabilité attractive procurée par un niveau de loyer plus élevé et une régularité dans la location (à Noël, aux vacances scolaires de février, de Pâques, l’été, et parfois en hors-saison).

❤️ Proposez un canapé-lit dans l’appartement vous permet d’augmenter la capacité d’accueil pour une meilleure rentabilité.

Investir à la montagne dans un hébergement en résidence de tourisme

Pierre & Vacances, Maeva, Vacancéole, MMV, Goelia, CGH, Lagrange Immobilier ou Odalys font partie des résidences de tourisme les plus présentes dans les stations de ski françaises. Un hébergement en résidence de tourisme est généralement acheté auprès d’un promoteur avec un contrat de gestion auprès d’un exploitant qui vous assure un rendement fixe annuel. Les contrats sont généralement signés pour une durée de 9 ans et permettent de récupérer la TVA sur votre investissement, sous la condition que 3 des 4 services suivants soient proposés aux vacanciers : accueil, service de petit-déjeuner, prestation ménage et location de linge.

Vous êtes autorisés à profiter de votre appartement quelques semaines dans l’année ; le reste de la saison, celui-ci est loué au profit de l’exploitant contre un loyer garanti.

Attention aux aléas comme le COVID qui a mis en difficulté les locations de certaines résidences de tourisme.

Quels critères retenir pour acquérir un hébergement en montagne ?

Quels sont les critères à prendre en compte pour acheter un appartement ou un chalet dans une station de ski ?

La localisation du bien

Proche de l’entrée de la station ou des parkings, aux pieds des pistes, ou alors en plein centre de station avec accès facile bars/pubs/restaurants, ou encore plus isolé, mais proche des écoles de ski et des activités des enfants. Si les activités ne se trouvent pas dans le centre de la station, la proximité d’un arrêt de bus pour un déplacement plus facile est à prendre en compte. À l’inverse, si vous choisissez un logement en périphérie (dont le prix au mètre carré est moins cher), assurez-vous d’un accès facile aux transports via des navettes gratuites

Le prix et la surface

✅Une fois, votre station choisie, définissez le budget que vous pouvez investir afin de déterminer la surface qu’il vous sera possible d’acheter. Pensez à inclure dans vos calculs prévisionnels les éventuels travaux que vous aurez à réaliser pour remettre votre bien au goût du jour. Il faudra compter entre 1 500 € et 2 000 € le m2 pour une rénovation complète (revêtement murs/plafonds et sols, salle de bain, cuisine, WC). Pour des travaux de rafraîchissement (sol, peinture, etc.), il faudra compter entre 150 € et 500 € le m2.

Achat dans le neuf ou l’ancien

✅Si vous choisissez d’acheter « dans du neuf », vous n’aurez pas (ou peu) de travaux à faire. Il ne vous restera qu’à décorer votre bien.

Pour les logements anciens, il est souvent nécessaire d’apporter « un coup de jeune ». Prévoyez donc un budget supplémentaire pour les travaux (la peinture et l’électricité, mais aussi parfois l’isolation, l’amiante ou le plomb à supprimer…).

Il est toujours possible de conserver un aspect vintage à votre logement qui lui donnera un certain cachet. 

Pensez aussi aux frais notariés réduits pour un achat dans le neuf par rapport à l’ancien.

Orientation / Exposition

Les biens exposés sud-ouest ou plein sud sont les plus recherchés si vous aimez le soleil et la luminosité. Si votre bien n’a pas ces expositions, privilégiez une vue attrayante comme une vue sur la montagne quand cela est possible.

Besoins et demandes des locataires

Les demandes des locataires évoluent au fil des années. Aujourd’hui, les vacanciers réclament des appartements plus grands, mieux équipés, lumineux, disposants du WiFi, avec un extérieur (terrasse, à défaut balcon). Un logement disposant d’un parking demande un investissement plus élevé au départ, mais est vite rentabilisé, car les places pour se garer en station sont rares !

Les charges de copropriété

Lors des recherches de biens, n’oubliez pas de demander le montant trimestriel des charges de copropriété au syndic de la copropriété, notamment si vous recherchez un appartement dans les stations plus anciennes de 1ère, 2ème ou 3ème génération qui devront être rénovés ou isolés prochainement.

Demandez le bilan énergétique de l’immeuble, si le toit a été refait et depuis combien d’années ou si des travaux d’isolation des façades sont à prévoir. 

Dans quelles stations de ski investir ?

Tout d’abord, il y a plusieurs types de stations :

Ces exemples sont catégorisés dans trois grands groupes : “station village”, “station grand public” et “station huppée”. Ces catégories sont non exhaustives, une station peut rentrer dans plusieurs catégories en même temps. 

Exemple : Val d’Isère est tout aussi bien une station huppée, qu’une station-village. 

Note : Les données présentées ci-dessous concernent les ventes immobilières réalisées du 01/01/2021 au 31/12/2021.

Les stations dites « village »

À l’Alpe du Grand-Serre (Isère), à 45 minutes de Grenoble, le prix moyen est de 2 200 €/m² pour un appartement et de 2 970 €/m² pour un chalet entre 50 et 80 m².

Dans les Alpes du Sud (Alpes de Haute Provence) au Val d’Allos, le prix moyen au m2 est de 2 866 € soit 215 000 pour une maison de 75 m² à Super Allos , tandis qu’un appartement à la Foux de 47 m² est vendu 92 150 € soit 1 960 /m². Un studio de 15 m² au Seignus est à 24 410 €, au pont de Labrau à la Foux, la même surface est à 41 000 .

Les stations dites « grand public »

Sur le domaine de la Grande Plagne, dans la station de Montchavin à La Plagne Tarentaise (Savoie), un appartement de 140 m² s’est vendu 450 000 € en 2021, soit 3 214 €/m².

A Aime 2000 sur la commune de Aime la Plagne (Savoie), le prix moyen d’un appartement inférieur à 50 m² se situe aux alentours de 4 500 €/m². Le prix moyen d’un appartement inférieur à 30 m² se situe à 2 829 €/m² sur la base de 22 ventes.

Aux Deux Alpe et son glacier (Isère), dans l’avenue de la Muzelle, le prix moyen du mètre carré est de 5 200 € pour une surface de 45 m². 

En Haute Tarentaise, aux Arcs 1600 (Savoie) le calcule du prix au mètre carré a été réalisé sur la base de 20 appartements de 30 m² vendus en 2021, soit un résultat moyen à 4 629 €/m2.

À Arc 1800 (Savoie), au Charvet, l’appartement vendu le plus cher est à 6 746 €/m² pour une surface de 69 m² tandis que la moyenne se situe à 4 400 € pour un appartement de 30 m². Aux Villards, un appartement autour de 15 m² fluctue aux alentours de 3 300 €/m².

À Arcs 2000 (Savoie), le prix moyen est de 4 000 €/m2.

Les stations dites « huppées »

À Courchevel (Savoie) l’immeuble Club Hôtel 1850, s’est vendu 27 403 000 € avec ses parkings. Un appartement de 26.13 m² rue de Bellecote s’est vendu 730 000 € et un autre de même surface rue de l’Ariondaz 129 000 €. 

Dans la station village de Megève (Haute Savoie), le prix oscille autour de 7 667 €/m² pour un logement de 50 à 70 m².

Dans l’espace Killy à Val d’Isère (Savoie), dans la résidence le Val d’Illaz un appartement de 24 m² est à 575 000 €, soit 24 000 €/m² tandis que dans la résidence le Portillo, le prix du m² est de 8 600 € pour un appartement de 40 m²

Favorisez des stations ouvertes été comme hiver, situé en haute altitude (vers 1800 m) qui vous assurera un meilleur enneigement et qui permettra la location sur une saison plus longue (nécessaire dans les années à venir avec le réchauffement climatique).

Un grand domaine skiable attirera les passionnés de glisse et la renommée de la station vous permettra un remplissage plus aisé.

Concernant l’investissement, deux choix s’offrent à vous : privilégier l’investissement dans une station que vous connaissez, dans laquelle vous séjournez en famille depuis longtemps et que vous appréciez particulièrement ➡️ ou optez pour un choix purement commercial en choisissant la station qui saura vous apporter la meilleure rentabilité en fonction des différents critères que vous invoquons dans notre article.

Analyser les habitudes de la clientèle des stations de ski

Le ski n’est pas la seule activité à prendre en compte pour choisir le lieu de votre prochaine acquisition. Pour une famille, 1 personne sur 4 en moyenne ne skie pas. C’est pourquoi la station doit également proposer des activités diversifiées, été comme hiver (conduite sur glace, bowling, piscine, spa, randonnée, escalade, pêche, tennis, cinéma, etc.). Depuis la crise sanitaire, les vacanciers ne passent plus l’ensemble de leur séjour à skier et cherchent à découvrir d’autres activités.

N’hésitez pas à jeter un coup d’œil aux événements que propose l’office du tourisme de la station (spectacles, fêtes de villages, marchés, visites guidés, balade en refuges, bibliothèque, rencontres littéraires, festival de musique classique, etc.). Tous ces événements, très appréciés par les vacanciers, sont mis en place par les stations pour divertir, attirer différents publics et offrir d’autres prestations en dehors du ski qui fidélisera la clientèle. N’oubliez pas qu’un vacancier heureux est un vacancier qui revient ! 

Enfin, choisissez aussi votre station en fonction de sa clientèle : française mais aussi étrangère. Cependant, une trop grande dépendance au tourisme étranger peut aussi présenter un risque : en période de pandémie ou d’instabilité politique, certains touristes ont annulé leur séjour au ski.

Investir en station de ski : achat en direct ou en passant par une agence immobilière ?

Il vous est possible de choisir d’acheter votre bien en ayant recours aux services d’un professionnel ou simplement entre particuliers.

Acheter en station de ski en passant par une agence

Celle-ci connaîtra très bien la station et vous permettra d’avoir accès plus facilement aux types de biens que vous recherchez.

Acheter un appartement ou chalet en direct

Vous pourrez communiquer librement avec le propriétaire et il vous sera plus facile de le questionner directement sur son bien (informations utiles, montant des charges, vices cachés éventuels, etc.). Vous économiserez de plus les frais d’agence.

Attention cependant, si passer en direct peut vous faire économiser les frais d’agence, l’organisation des visites peut s’en trouver compliquée, les propriétaires de résidences secondaires habitant généralement loin du bien en question.

Prêt & Durée de remboursement 

Une fois que vous avez trouvé votre bien… Il va falloir le financer et avoir probablement recours à un prêt bancaire.

Avant de vous donner un accord de prêt, la banque va vérifier votre capacité d’endettement et s’assurer que vous pourrez rembourser votre prêt sans difficulté.

Attention, depuis le début de l’année 2022, les conditions d’obtention d’un prêt immobilier pour une résidence secondaire sont devenues plus drastiques et les taux d’intérêt ont tendance à remonter.

Il est donc urgent d’investir !

Comment calculer le futur rendement de votre investissement ?

Il convient de comparer les revenus à recevoir et les charges que vous aurez à payer.

Du côté des revenus :

  • Établissez une grille tarifaire prévisionnelle en étudiant le marché et en analysant le taux de remplissage selon les tarifs pour les hébergements de même surface, dans la même station/le même village ou encore plus précisément la même résidence (cela vous permettra d’avoir des informations au plus près de la réalité, car les appartements d’un même bâtiment proposent généralement le même niveau d’équipement.).  

Du côté des charges :

Divisez le montant total obtenu par le nombre de mensualités. 

Exemple fictif pour un achat d’appartement à 100 000 €, avec 10 000 € de frais de notaire (non inclus au prêt), un taux d’intérêt à 1.5 % et une assurance emprunteur à 2 500 €. (100 000 € x 1.015) + 2 500 € + 10 000 €  = 114 000

Dans le cadre d’un emprunt sur 15 ans : 114 000 ÷ 15 ans ÷ 12 mois = 633 € par mois à rembourser, soit 7 600€ par an. 

✅ Pensez à anticiper et à déduire l’occupation personnelle du bien de vos estimations locatives (les semaines ou les séjours que vous comptez dédier à votre occupation personnelle ou pendant lesquels vous allez prêter votre hébergement à votre famille ou à vos amis). Ces séjours devront être reportés sur votre grille tarifaire prévisionnelle et être déduits de vos revenus locatifs.

 

✅ Pensez à anticiper et à déduire l’occupation personnelle du bien de vos estimations locatives (les semaines ou les séjours que vous comptez dédier à votre occupation personnelle ou pendant lesquels vous allez prêter votre hébergement à votre famille ou à vos amis). Ces séjours devront être reportés sur votre grille tarifaire prévisionnelle et être déduits de vos revenus locatifs.

 

✅ Pensez à anticiper et à déduire l’occupation personnelle du bien de vos estimations locatives (les semaines ou les séjours que vous comptez dédier à votre occupation personnelle ou pendant lesquels vous allez prêter votre hébergement à votre famille ou à vos amis). Ces séjours devront être reportés sur votre grille tarifaire prévisionnelle et être déduits de vos revenus locatifs.

  • Charges de copropriété (à demander à l’agence immobilière ou au propriétaire, si la vente a lieu en direct), 
  • Taxe foncière, 
  • Charges d’électricité, d’eau, d’Internet,  
  • Frais de gestion sur place – conciergerie, remise de clés, 1 à 2 « ménages à blanc » par an, 
  • Autres charges,  

Pour continuer l’exemple, vous estimez ensuite vos charges de copropriété à 1 500 € par an, votre taxe foncière à 1 000 € par an, vos charges courantes à 1 800 € par an, vos frais de gestion sur place à 500 € par an et vos autres charges à 1 000 € par an. Le coût de vos charges annuelles est de 5 800 € par an. 

Le coût total annuel de votre appartement est donc de 13 400 € (7 600 € + 5 800 €). 

Les revenus nets dégagés par votre hébergement sont donc de 600 € par an jusqu’au remboursement du prêt.

À noter que cet exemple est totalement fictif !

✅ Avant tout investissement, il vous faudra donc faire un bilan prévisionnel prenant en compte : les loyers potentiels à recevoir (comptez au minimum entre 8 et 10 à 12 semaines de location par an.), puis déduisez le prêt mensuel à rembourser, les charges de copropriété, le montant de l’assurance, de la taxe foncière et de la taxe de séjour à reverser à l’office du tourisme, et des frais d’entretien annuel du bien (peinture, changement imprévu d’un appareil d’électroménager…). 

La distinction LMP/LMNP 

Vous avez le choix entre : LMP (Loueur en Meublé Professionnel) et LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel).

Après l’achat de votre appartement ou chalet en montagne, il vous faudra choisir le statut fiscal sous lequel vous souhaitez déclarer vos revenus.

En tant que LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), le total de vos revenus locatifs annuels doit être inférieur à 23.000 € ou représenter moins de 50 % des revenus de votre foyer fiscal.

Depuis le 1er janvier 2018, les conditions d’inscription au registre du commerce et des sociétés ne sont plus obligatoires pour réaliser un passage de LMNP à LMP.

Pour devenir Loueur en Meublé Professionnel (LMP), vous devez remplir des conditions :

Il doit être inscrit au Registre du commerce et des sociétés ou assujetti à la taxe professionnelle en tant que commerçant, et retirer de cette activité de loueur soit plus de 23 000 € de recette annuelle (loyers, charges, taxes et remboursements de frais confondus), soit au minimum de 50 % de ses revenus.

Sont pris en considération les traitements, salaires, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles, bénéfices non-commerciaux et revenus des gérants et associés prévus à l’article 62 du code général des impôts ; ne sont pas pris en considération les revenus fonciers, revenus de capitaux mobiliers, et les plus-values mobilières.).

Chaque statut à son lot d’avantage et d’inconvénient, a des critères à respecter ainsi que des surfaces minimums. Tout cela est expliqué dans l’article : que dois-je choisir entre LMP ou LMNP ?

Quelles sont les obligations légales du bailleur ? 

Déclaration de votre bien immobilier

Si vous louez un logement permettant aux locataires de vivre sans apport extérieur de meubles, il s’agit d’une location meublée. Les revenus des locations meublées sont imposés dans la catégorie des “bénéfices industriels et commerciaux”. Les revenus résultant de la location de biens meublés dont vous êtes propriétaire, sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). On appelle location meublée la mise à disposition d’un local d’habitation garni de meubles lorsqu’il comporte tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire (décret n° 2015-981 du 31/07/2015).

L’activité de loueur en meublé est exercée à titre professionnel lorsque les deux conditions suivantes sont remplies (article 155, IV du code général des impôts.) :  

  • Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal sont supérieures à 23 000 €.
  • Les recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79 du CGI (y compris les pensions et ventes viagères ainsi que les revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI), des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles et des bénéfices non-commerciaux. Le caractère professionnel ou non-professionnel de la location meublée s’apprécie au niveau du foyer fiscal. 

Numéro d’enregistrement

Le numéro d’enregistrement est un identifiant unique composé de 13 chiffres et destiné à faciliter le traitement des informations relatives à votre location touristique par les services municipaux

À l’origine mis en place pour lutter contre la « airbnbsation » des grandes villes, le numéro d’enregistrement est obligatoire pour les villes de + de 200 000 habitants.

Pour les communes dont le nombre d’habitants est inférieur, c’est à la municipalité de décider ou non de la mise en place du dispositif. Cette identification unique et commune à toutes les plateformes est à demander à la mairie du lieu de votre résidence secondaire.  

Taxe de séjour

La taxe de séjour est définie par l’état et par la municipalité. Les communes touristiques demandent aux vacanciers séjournant sur leur territoire de payer une taxe de séjour. La taxe de séjour est due par personne et par nuitée. Son montant varie selon le type d’hébergement (hôtel, appartement meublé, camping, etc.), le nombre de personnes et selon le classement officiel Atout France de l’hébergement : non classé ou de 1 à 5 étoiles. Une somme additionnelle départementale de 10 % peut être ajoutée à la somme à payer (les enfants de – de 18 ans sont exonérés de la taxe de séjour).

La taxe de séjour doit être perçue à chaque séjour. Le plus simple est de passer par des plateformes qui prélèvent automatiquement la taxe de séjour lors de la réservation et les plateformes établissent un récapitulatif qui est ensuite envoyé à la commune. Vous n’avez pas besoin de vous occuper de la paperasse.

Déclaration des revenus selon votre statut

La déclaration varie selon plusieurs facteurs. Vous devez renseigner votre type de bien, le montant des revenus perçus, le statut sous lequel vous louez votre bien (LMP/LMNP voir chapitre 7) ainsi que le régime fiscal pour lequel vous optez.

Vous connaissez désormais les nombreuses raisons pour investir en station de ski et devenir propriétaires d’une résidence secondaire en montagne.

Découvrez la deuxième partie de notre dossier : vous préparez à louer votre hébergement en station de ski ➡️ [Article publié prochainement !]

Cet article vous expliquera ce qu’est une location meublée saisonnière, les équipements obligatoires pour votre logement, comment gérer votre bien et comment rentabiliser votre investissement.

À la suite de l’acquisition de votre logement, vous vous demanderez quelle plateforme choisir pour commercialiser votre bien. Airbnb, Alpissime, Booking, Abritel ou Le bon coin : le choix est large ! Laissez-nous vous expliquer les avantages et inconvénients de chaque plateforme.

Pour savoir sur la location entre particuliers, découvrez notre Lexique de la location saisonnière

 

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