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Les perspectives de revenus, la rentabilisation de l’achat et les charges à payer incitent de nombreux propriétaires de résidences secondaires à proposer leur hébergement à la location saisonnière. Mais comment équiper mon appartement ou chalet à la montagne ? Faut-il associer des services à la location, et si oui, lesquels ? Comment assurer la gestion pratique comme la remise des clés, l’accueil des vacanciers, la vérification de l’état de l’hébergement ? Quelle plateforme choisir et pourquoi ? Comment fixer mes tarifs et sécuriser mes locations ? Faut-il établir un contrat ? Faut-il demander une caution ? Autant de questions auxquelles il vous faudra répondre avant de commencer à louer votre appartement ou chalet en station de ski.

Ne vous en faites pas, cet article vous aidera à préparer la location saisonnière de votre appartement ou chalet en station de ski une fois l’achat effectué.

✅ Si votre hébergement ne se trouve pas à la montagne, pas de panique ! Cet article vous donnera également les clés pour proposer votre résidence secondaire à la location saisonnière et en tirer une rentabilité satisfaisante.

Avant toute chose, avez-vous décidé sous quel statut vous allez opérer vos locations saisonnières et déclarer vos revenus ? Si ce n’est pas encore fait, nous vous invitons à consulter notre comparatif : LMP (Louer en Meublé Professionel et LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), quel statut choisir ?

Qu’est-ce que la location meublée saisonnière ? 

Selon le code du tourisme, les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire. Ils sont offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois. Il est considéré comme meublé lorsqu’il comporte le mobilier nécessaire à la vie quotidienne. Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe la liste des éléments de mobilier d’un logement meublé.

Pour plus d’informations sur la location de vacances, consultez notre Lexique de la location saisonnière.

Maintenant que nous sommes au clair sur les définitions, intéressons-nous à l’équipement nécessaire pour la location saisonnière de votre appartement ou chalet en station de ski.

Location saisonnière : Comment équiper sa résidence secondaire pour la louer en station de ski ?

Equipements obligatoires à fournir

Votre logement doit contenir un minimum d’éléments pour vos locataires (beaucoup sont évidents, mais il convient tout de même de les noter) :

Dans la cuisine :

  • Vaisselle
  • Ustensiles de cuisine
  • Plaques de cuisson
  • Four ou un four à micro-ondes
  • Réfrigérateur
  • Ustensiles de cuisine (couteau, cuillère en bois, fouet, louche, etc.)
  • Il faut également rajouter une table de cuisine et des chaises dans la salle à manger.

Pour les chambres :

  • Literie comportant couettes ou couvertures
  • Volets
  • Store ou des rideaux.
  • Etagères
  • Armoires pour du rangement
  • Luminaires
  • Matériel d’entretien ménager doit être à disposition (aspirateur, balai, serpillière, produits ménagers, etc.)

Pour la salle de bain ou salle d’eau :

  • Douche ou baignoire
  • Toilettes
  • Evier
  • WC

Equipements non-obligatoires  

La télévision, le Wi-Fi, le lave-linge et le lave-vaisselle ne sont pas des éléments obligatoires pour la location saisonnière. En revanche, dans les logements meublés destinés à des familles, l’absence de ces équipements risque de rebuter les locataires potentiels.

Astuce : de plus en plus de familles souhaitent réduire la taille de leurs bagages et recherchent une location avec machine à laver. Attirez cette clientèle fidèle en proposant une machine lavante / séchante.

Les services associés au séjour pour une bonne rentabilité locative

Faut-il inclure la location de linge pour de la location saisonnière ?

S’il est nécessaire d’équiper votre hébergement en matelas, couettes, oreillers, il n’est en revanche, pas obligatoire de fournir à vos voyageurs le linge de maison et le linge de lit.

Si tel est le cas, pensez à prévenir vos locataires en précisant dans l’annonce que le linge n’est pas fourni !

La fourniture du linge directement dans l’hébergement loué représente une incroyable facilité pour les vacanciers. En effet, elle permet également d’améliorer la qualité du service proposé et d’augmenter la satisfaction de vos clients.

Des clients satisfaits sont des clients qui reviennent !  Ainsi, faire revenir des clients avec qui vous avez noué une bonne relation et qui ont apprécié votre hébergement représente une sécurité supplémentaire.

Si vous choisissez d’inclure la location de linge à la réservation de votre hébergement, il faudra fournir :

  • Housses de couettes, draps plats et taies d’oreiller
  • Draps de bain, serviettes de bain
  • Tapis de bain et torchons

Pour un meilleur service, pensez à fournir des draps housses avec votre linge de lit. Sur le matelas, installez une alèse respirante.

Si vous ne souhaitez pas inclure de linge dans votre location, pensez à retirer les éléments qui ne pourraient être lavés entre deux locations (tapis de bain, nappes, etc.) et qui seraient utilisés par plusieurs locataires pour des raisons évidentes d’hygiène.

Vos conciergeries Alpissime proposent la location de linge et des prestations « lits faits » sous certaines conditions. Nous livrons le linge dans votre hébergement et le récupérons en fin de séjour. Cela vous permettra de mettre fin à la corvée du linge et de déléguer cette tâche à des professionnels.

Faut-il inclure le ménage à la location saisonnière ?

Un ménage de fin de séjour est obligatoire entre chaque location. Il peut être effectué par le locataire avant la sortie, ou confié à votre conciergerie ou partenaire sur place.

✅ Comme pour la gestion du linge de maison, il est possible de déléguer le ménage de votre appartement à votre conciergerie Alpissime. Pour cela, il vous suffit d’indiquer que le ménage est inclus sur vos annonces de location. Par la suite, vous commander votre prestation ménage directement sur la marketplace Alpissime lorsque vous confirmez une réservation.

Pour inclure un ménage au prix de la réservation que vous proposez, rendez-vous dans la section Planning de votre annonce > Frais fixes. Pour cette nouvelle fonctionnalité, cliquez sur l’option Ménage puis paramétrez le prix que vous souhaitez demander. Ce montant sera automatiquement ajouté à chaque réservation, qu’il s’agisse d’un court séjour ou d’un séjour plus long.

Nous vous conseillons également de commander ou d’effectuer vous-même un ménage à blanc avant chaque début de saison, pour nettoyer complètement votre appartement. En effet, les prestations ménage classique ne comprennent pas certaines opérations comme le nettoyage des VMC.

S’assurer que votre hébergement reste en bon état grâce aux états des lieux

L’état des lieux est une notion très importante de la location saisonnière, tant pour le locataire que pour le propriétaire. L’objectif est de décrire l’état dans lequel se trouve le bien, le plus précisément possible, lors de l’entrée dans les lieux du locataire. Il existe deux manières de réaliser un état des lieux :

Inventaire classique

Un prestataire (ou vous-même) se déplace dans l’appartement pour faire l’inventaire en même temps que le check-in du locataire. L’inventaire est effectué à nouveau lors du départ (check-out) des vacanciers. Cette solution est assez coûteuse, pour des résultats assez mitigés.

Etat de l’hébergement

Le locataire ne remplit qu’un seul inventaire. Son état des lieux d’entrée est donc l’état des lieux de sortie du vacancier précédent. Chacun a donc intérêt à noter chaque détail pour être sûr qu’il ne puisse pas lui être reproché la disparition ou la destruction d’un objet.

Chez Alpissime, chaque vacancier effectue une vérification de l’état de l’appartement lors de son arrivée. Depuis la création de nos premières conciergeries en 2006, c’est le système qui colle le mieux aux attentes des locataires et des propriétaires. En effet, le temps passé est réduit, l’heure d’arrivée est plus flexible, l’organisation facilitée pour une meilleure minutie dans le constat et un coût inférieur pour les propriétaires.

L’état des lieux permet à chaque locataire de s’exonérer des dégâts causés par le locataire précédent. Il est rempli sur la base d’un document que vous fournissez à vos locataires. Attention à cette corvée de début de vacances qui peut vite s’avérer fastidieuse pour vos vacanciers. Faites l’inventaire pièce par pièce, n’incluez que les objets qui ont de la valeur ou nécessitent une vérification. Ainsi, il n’est peut-être pas utile de demander à vos clients de compter les petites cuillères. De même, n’envisagez pas de prendre sur la caution si un verre seulement est cassé.

✅ Astuce : sur Alpissime, l’inventaire est envoyé automatiquement au locataire le jour de son arrivée. Il dispose de 48h pour le remplir et le renvoyer compléter. Par la suite, son inventaire complété est directement visible depuis votre tableau de réservation propriétaire.

➡️ En savoir plus : Comment envoyer un inventaire via Alpissime ?

Assurez votre hébergement grâce au dépôt de garantie

En plus du loyer, nous vous conseillons de demander à vos locataires un dépôt de garantie. Ce dernier permettra de couvrir les éventuels dommages qui pourraient être occasionnés au cours du séjour. Le montant doit être fixé en fonction des équipements proposés dans votre hébergement.

Sur Alpissime.com, une empreinte bancaire faisant office de caution est prise lors de la réservation faite par le futur locataire. En tant que propriétaire, il convient de choisir le montant le plus approprié pour garantir votre bien lors de la rédaction de votre annonce depuis votre « Espace propriétaire ». Vous aurez le choix entre plusieurs montants, définis par palier de 500 € (aucune caution ou demander une caution entre 500 et 2000 €).

Une caution trop élevée peut réduire le nombre des réservations. En effet, les plafonds de cartes peuvent parfois empêcher le prélèvement du montant de la réservation et l’empreinte assurant la caution cumulés. Certaines plateformes comme Abritel où le montant de la caution est prélevé immédiatement avant l’arrivée des vacanciers.  Alpissime assure la caution par le biais d’une empreinte bancaire qui n’est débitée que si c’est nécessaire. Le montant de l’autorisation de paiement pour le vacancier reste cependant le même, d’où l’importance de choisir judicieusement le montant demandé.

Le locataire actuel effectue l’état des lieux du locataire précédent. Si le locataire découvre un dégât ou un problème, il dispose de 48 heures à compter de son arrivée, pour vous signaler le problème directement via Alpissime.

En cas de dommage avéré, il vous suffit de transmettre les inventaires comparatifs ainsi que la facture de réparation pour obtenir un dédommagement en utilisant le dépôt de garantie de votre locataire.

➡️ En savoir plus : Comment fonctionne la caution ? | Comment demander une caution pour mon hébergement ?

Comment assurer la gestion de votre appartement ou chalet en station de ski ?

Vous avez maintenant anticipé tous les points d’attention ainsi que tous les équipements qui permettront à vos clients vacanciers de se sentir à l’aise chez vous. Il vous faut maintenant assurer la gestion quotidienne de votre hébergement, à savoir comment accueillir les voyageurs, remettre les clés, vérifier l’état de l’hébergement…

Les stations de ski françaises sont composées quasi-exclusivement de résidences secondaires. Ainsi, les propriétaires de ces hébergements n’habitent donc que très rarement à proximité. Si tel est votre cas,  une gestion autonome dans laquelle vous assurez vous-même l’accueil des clients et le suivi de la location est donc difficile.

Vous disposez alors de deux solutions

  • Une gestion assistée par une conciergerie sur place,
  • La délégation complète de tout le processus, de la commercialisation à l’accueil.

Choisir le mode de gestion adapté

Gestion assistée

Avec la gestion assistée, vous assurez la commercialisation de votre hébergement et concluez vous-même les réservations avec les vacanciers. Une fois validées, vous transmettez les informations nécessaires à l’accueil à votre conciergerie en station de ski. Elle assurera alors l’accueil et le suivi de la location, ainsi que la fourniture des services de conciergerie si vous souhaitez les inclure à la réservation.

Gestion déléguée

La gestion déléguée est appelée Offre de Commercialisation sur Alpissime. Elle représente la solution la plus simple pour la rentabilité locative de votre résidence secondaire facilement. En effet, vous confiez à des professionnels de la location saisonnière le soin de commercialiser votre hébergement et d’assurer tout le tunnel de réservation. Cela va du dépôt de l’annonce jusqu’au départ de vacanciers. Vous n’avez donc plus qu’à percevoir vos revenus.

En plus de vous faciliter la tâche, ce processus minimise le nombre d’interlocuteurs auxquels le vacancier s’adressera. Cela a pour effet d’améliorer la satisfaction de vos clients vacanciers.

Pourquoi faire appel aux services d’une conciergerie en station de ski ?

Une conciergerie est un allié de taille dans la rentabilité locative de votre hébergement en station de ski. Elle offre un service professionnel d’accueil et de suivi de la location à vos vacanciers.

✅ En ce qui concerne la gestion assistée, la conciergerie a comme avantage de libérer votre emploi du temps tout en simplifiant la gestion et les tâches répétitives. Avec Alpissime, vous n’avez par exemple qu’un simple formulaire à remplir. Toutes les informations nécessaires sont par la suite envoyées automatiquement par mail et sms à vos clients vacanciers.

✅ Avec la gestion déléguée, votre conciergerie va se charger de la commercialisation : mise en ligne et recherche des locataires. Elle assure également l’accueil, la remise de clés, le suivi des locations et l’organisation des services annexes. L’avantage principal est l’optimisation de votre taux de remplissage. En effet Alpissime utilise une stratégie tarifaire éprouvée et une évolution des pricings pratiqués tout au long de la saison.

Ainsi, vous améliorez la rentabilité de votre hébergement pour :

  • Couvrir les frais d’entretien de votre résidence secondaire en station de ski
  • Assurer les travaux de rénovation,
  • Ou tout simplement pour améliorer vos revenus.

Passer par les services d’un particulier ou d’une conciergerie sur place ?

Passer par les services d’une conciergerie professionnelle peut paraître légèrement plus coûteux de prime abord, mais assure une sécurité nécessaire à la gestion d’une résidence secondaire éloignée.

Nous vous déconseillons de passer par les services d’un particulier non déclaré pour plusieurs raisons. Premièrement, celui-ci ne possède pas d’assurance liée à son activité et aucun dommage ou problème lié à l’activité d’accueil ne pourra être couvert.

Ensuite, en cas d’indisponibilité, maladie, congés, vous n’aurez pas la possible de vous organiser pour accueillir vos clients. Une conciergerie est organisée en conséquence pour assurer une continuité de service, même de nuit, nécessaire dans les métiers du tourisme.

Enfin, et c’est particulièrement important pour la location en LMP, les services effectués par un particulier non déclaré ne donneront pas lieu à une facturation. Ainsi ils ne ne pourront rentrer dans votre comptabilité.

Commercialiser son appartement ou chalet en station de ski, par où commencer ?

Location saisonnière : Choisir les bonnes plateformes de location

Vous vous demandez sûrement quelle plateforme choisir pour commercialiser votre appartement ou chalet en station de ski. Airbnb, Alpissime, Booking, Abritel, Le bon coin ? En tant que propriétaire, l’offre est large et le choix de la ou des plateformes peut être compliqué.

Il vous faut donc prendre en compte :

  • La spécialisation de la plateforme,
  • Sa présence : mondiale, européenne ou française,
  • Les éléments de sécurisation des réservations : vérification des annonces, de l’identité des utilisateurs de la plateforme, des inventaires ou de la caution,
  • La durée de vie de l’annonce,
  • Les conditions d’annulation et de no-show (à savoir un locataire qui ne se présenterait pas le jour de la réservation),
  • La gestion des réservations,
  • La gestion des moyens de paiement et les délais du paiement,
  • Les frais facturés aux propriétaires (qui peuvent aller de la gratuité à presque 20 % de commission selon les plateformes),
  • La possibilité de lier votre annonce à un service de conciergerie pour faciliter les étapes de remise des clés, ménage, linge et blanchisserie, etc.
  • La possibilité de lier vos calendriers d’une plateforme à l’autre pour faciliter votre gestion et éviter les éventuels problèmes de double-réservation.

Découvrez plus en détail les avantages et les inconvénients de chaque plateforme dans notre article : Plateformes de location : Lesquelles choisir pour un appartement à la montagne ?

Fixer son pricing (c’est-à-dire le montant idéal de votre loyer) ?

Si vous souhaitez utiliser les services d’une conciergerie uniquement pour la remise des clés et le suivi de la location, ce sera à vous de fixer vos tarifs.

Location saisonnière et Revenue Management

Nous vous conseillons d’utiliser la méthode du « Revenue Management », dont le principe est simple : louer le bon logement, au bon prix, à la bonne personne et au bon moment.

Pour cela, vous pouvez analyser le marché pour constater les prix pratiqués par des hébergements similaires et consulter notre carte européenne des vacances scolaires.  Elle vous aidera à reconnaître les différentes nationalités de vacanciers selon les périodes de la saison.  

Il faut donc fixer des prix justes et cohérents pour assurer un bon remplissage de votre hébergement. Grâce à un prix juste, il vous sera plus facile de louer votre bien et donc de maximiser vos revenus.

Comment faire varier son pricing pour une location saisonnière ?

Le but du Revenue Management est de ne pas bloquer des tarifs précis, mais partir du principe que le prix évolue et fluctue en se basant sur les stations, les dates de locations, la demande de la clientèle, afin de maximiser les profits.

Il faudra prendre en compte : la localisation de l’hébergement (centre, périphérie, proximité des pistes, etc.), l’équipement ou l’ancienneté du logement. De même, les petits plus qui accompagnent la location (ascenseur, parking, espace de jeux extérieurs, jardin, balcon, services de ménage ou de linge inclus, WIFI, etc.) sont à prendre en compte.

✅ Pour vous aider à trouver le prix « juste », nous vous conseillons de regarder le pricing des autres annonces similaires à votre bien pour vous faire une idée.

Si vous souhaitez déléguer votre gestion à une conciergerie Alpissime, sachez que vous vous verrez proposer une grille tarifaire adaptée à votre hébergement. Pour une bonne rentabilité locative, celle-ci se base sur une variation de prix par semaine pour coller au mieux au marché. Cette stratégie permet de maximiser le remplissage de votre hébergement, avec un taux de remplissage pouvant atteindre les 90% l’hiver.

Comment rédiger mes annonces ?

Choisir les plateformes sur lesquelles vous allez commercialiser votre bien et rédiger vos annonces n’est pas une tâche facile. Vous devez donner envie au vacancier de choisir votre hébergement pour ses vacances. Vous devez soigner le visuel de l’annonce et rédiger un descriptif complet, compréhensible, concis et simple. Ainsi, le vacancier pourra se projeter dans votre hébergement.

✅ Nous avons également rédigé un article sur la façon de rédiger une annonce impactante, n’hésitez pas à le consulter pour des conseils plus précis. 

Comment réaliser des photos pour votre annonce de location ?

Des photos professionnelles augmentent de 76% les chances que les vacanciers cliquent sur votre annonce lors de leurs recherches. Les photos de l’hébergement sont la source principale d’information du locataire lors de ses recherches, avant le contact avec l’hébergeur et le descriptif du bien loué.

Choisissez un appareil de qualité avec un objectif grand-angle. Rangez votre hébergement et choisissez la bonne lumière. L’ordre de publication de vos photos est peut-être un détail, mais cela fait toute la différence. Le salon est souvent la première photo à mettre en évidence, car c’est la pièce la plus utilisée par les locataires. Ils pourront donc se projeter plus facilement dans votre logement.

Retrouvez plus de conseils, dans notre article « Réaliser des photographies de votre hébergement », pour vous permettre de louer votre bien plus facilement et rapidement.


Vous connaissez maintenant tous les points importants pour louer et rentabiliser votre résidence secondaire en station de ski.

Cet article vous a plu ? N’hésitez pas à partager vos expériences, vos avis, et vos remarques en commentaire ou encore à liker l’article (juste en dessous) ! L’équipe Alpissime vous remercie.

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Location saisonnière : Rentabiliser ma résidence secondaire
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Location saisonnière : Rentabiliser ma résidence secondaire
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La location saisonnière pose de nombreuses questions : Quelles plateformes, quel prix ? Comment assurer l'accueil et les services ? On vous guide pas à pas !La location saisonnière pose de nombreuses questions : Quelles plateformes, quel prix ? Comment assurer l'accueil et les services ? On vous guide pas à pas !
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